Emlak Vergisi 2027'de Ne Kadar Artacak? 7566 Sayılı Kanunla Hesap

017566 sayılı Kanun emlak vergisinde neyi değiştirdi?

19 Aralık 2025 tarihli ve 33112 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun, Emlak Vergisi Kanunu'nda iki önemli değişiklik yaptı. İlki 2026 yılına ilişkin: Kanuna göre 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin “iki kat fazlasını” geçemez.

İkinci değişiklik 2027 ve sonrasını ilgilendiriyor. Daha önce takdir dönemleri arasındaki yıllarda vergi değeri, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyordu. Yeni düzenlemeyle bu artış, yeniden değerleme oranının tamamı kadar yapılacak. Kanun, 2027, 2028 ve 2029 yıllarında vergi matrahlarının 2026 için belirlenen değerler üzerinden hesaplanacağını da açıkça düzenledi.

Aynı değişiklikle Cumhurbaşkanı'nın artış oranını yeniden değerleme oranına kadar artırma yetkisi kaldırıldı. Artış oranını sıfıra kadar indirme yetkisi ise devam ediyor.

Pratik sonuç şu: 2026 vergi değerleri, 2025'te 2026 için yapılan yeni takdire göre belirlendi. 2027, 2028 ve 2029'da ise bu değerler her yıl yeniden değerleme oranı kadar artırılacak. Ev sahipleri açısından önümüzdeki üç yılın emlak vergisi artışı büyük ölçüde bu orana bağlı.

02Yeniden değerleme oranı nasıl belirleniyor?

Yeniden değerleme oranı, Vergi Usul Kanunu'na göre ilgili yılın Ekim ayı dahil son bir yılındaki Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi'nin (Yİ-ÜFE) bir önceki yılın aynı dönemine göre ortalama artışıdır. Oran her yıl Resmî Gazete'de yayımlanan tebliğle ilan edilir ve vergi, harç ve cezaların ertesi yıl ne kadar artacağını belirlemede de kullanılır.

2025 yılı için ilan edilen oran yüzde 25,49 idi. 2027 emlak vergisini belirleyecek 2026 oranı ise bu yazının yayımlandığı 14 Ekim 2026 itibarıyla henüz açıklanmadı; Ekim ayı Yİ-ÜFE verisi Kasım başında yayımlandıktan sonra belli olacak.

Yeniden değerleme oranı yalnızca emlak vergisini değil, pek çok harç ve maktu tutarın ertesi yıl ne kadar artacağını da belirliyor. Bu yüzden Kasım ayında açıklanacak oran, ev sahiplerinin 2027 bütçesi için izlemesi gereken başlıca rakamlardan biri.

032027 emlak vergimi nasıl tahmin ederim?

Belediyenizin 2026 için bildirdiği vergi değerini biliyorsanız, 2027 değerini kabaca tahmin edebilirsiniz. Aşağıdaki örnekte kullanılan rakamlar tamamen varsayımsaldır ve yalnızca hesap yöntemini göstermek içindir.

Unutmayın: Kendi evinizin vergi değeri tapudaki satış değeri ya da piyasa fiyatı değildir; belediyenin arsa birim değeri ve bina maliyet bedelleri üzerinden hesapladığı bir değerdir. Güncel değerinizi belediyenizin e-belediye hizmetinden veya e-Devlet'ten öğrenebilirsiniz.

2027 için kesin tutarı, belediyenin yeni yıl tahakkukunu oluşturmasından sonra görebilirsiniz. O zamana kadar yapılan her hesap bir tahmindir; bütçenizi planlarken küçük bir pay bırakmanızı öneririz.

Birden fazla malikin olduğu taşınmazlarda paylı mülkiyette bildirim her malik tarafından ayrı verilir. Elbirliği mülkiyetinde münferiden bildirim verildiğinde ise Kanuna göre vergi değeri üzerinden hissedarların sayısına göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılır.

04Konutta emlak vergisi oranı ve ödeme takvimi

Emlak Vergisi Kanunu'na göre bina vergisinin oranı meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2'dir. Bu oranlar büyükşehir belediye sınırları içinde yüzde 100 artırımlı uygulandığı için İstanbul'da konutlar için oran binde 2, işyerleri için binde 4 olur.

Kentsel dönüşümle yeni daireye geçen ev sahipleri için bir not: Kanuna göre yeni inşa edilen binaların vergisi, inşaatın sona erdiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren dört yıl boyunca arsanın veya arsa payının vergisinden az olamaz.

Vergi iki eşit taksitte ödenir: Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında. Dolayısıyla 2026 emlak vergisinin ikinci taksiti için son ay Kasım 2026.

Taksitlerin süresinde ödenmemesi gecikme zammına yol açar. Satıştan önce emlak vergisi borcu olup olmadığını kontrol etmek, tapu günü sürprizle karşılaşmamak için iyi bir alışkanlık; sorgulamayı belediyenin e-belediye hizmetinden yapabilirsiniz.

05Emlak vergi değeri ev satarken neden önemli?

Emlak vergi değeri yalnızca yıllık vergiyi değil, satışta ödenen tapu harcının alt sınırını da belirler. Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır.

7566 sayılı Kanun'la, beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan tespit edilirse aradaki farka uygulanacak vergi ziyaı cezası yüzde 25'ten bir kata çıkarıldı. Bu nedenle tapuda gerçek satış bedelini beyan etmek, vergi değerinin üzerinde kalmak kadar önemlidir.

Kısacası satışta emlak vergisi değeri tapu harcı için bir tabandır, tavan değildir. Gerçek satış bedeli vergi değerinin üzerindeyse harç gerçek bedel üzerinden hesaplanır. Piyasa fiyatı ile vergi değeri birbirinden farklı olabildiği için harcı yalnızca vergi değeri üzerinden hesaplamak yanıltıcı olur.

06Kimler emlak vergisinden muaf olabilir?

Kanun, Cumhurbaşkanı'na bazı gruplar için tek meskenin vergi oranını sıfıra kadar indirme yetkisi veriyor. Bu kapsamda; hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gelirleri yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret olanlar, gaziler, engelliler ile şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içindeki brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskenleri sayılıyor.

Bu düzenlemeden yararlanmak için koşulların tamamının sağlanması gerekir; başvuru ve belge şartlarını belediyenizden teyit edin. Hisseli sahip olunan tek meskende indirim hisseye ait kısım için uygulanır; dinlenme amacıyla kullanılan yazlık gibi meskenler kapsam dışındadır.

Muafiyet koşulları kişisel duruma göre değiştiği için, ev sahibi değişikliği, emeklilik veya miras gibi bir gelişme olduğunda belediyenin emlak vergisi birimiyle yeniden görüşmenizi öneririz.