Dönüşümle Yapılan Yeni Binadan Daire Alırken Nelere Bakılmalı?

01İskân alınmış mı, tapu kat mülkiyetine geçmiş mi?

Yeni bir binada ilk bakılması gereken belge yapı kullanma izin belgesidir; günlük dilde iskân olarak bilinir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir.

Bu nedenle tapuda hâlâ “kat irtifakı” yazıyorsa, binanın iskânı henüz alınmamış ya da tapuya işlenmemiş olabilir. Bu durum her zaman bir sorun anlamına gelmez; ancak teslim tarihini, eksik işleri ve iskânın ne zaman alınacağını satıcıdan yazılı olarak öğrenmeniz gerekir. Abonelikler ve sonraki satışlar açısından iskânlı ve kat mülkiyetine geçmiş bir daire, alıcıya daha az belirsizlik bırakır.

Krediyle alım yapacaksanız, bankanın değerleme raporunda yapının tamamlanma ve iskân durumunu da dikkate alacağını unutmayın. İskânın durumunu bankanızla erkenden paylaşmak, kredi sürecinde sürprizleri azaltır.

02Daireyi arsa sahibinden mi, müteahhitten mi alıyorsunuz?

Kat karşılığı yapılan binalarda daireler genellikle iki gruba ayrılır: Eski binanın maliklerine düşen daireler ve müteahhide düşen daireler. Hangi daireden alacağınız, satış sürecini ve sorulacak soruları değiştirir.

Müteahhit payına düşen bir daireyi henüz tapuda müteahhide devredilmemişken almak, arsa sahibinden alınan bir daireye göre farklı riskler taşır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dairenin kime düştüğünü ve tapudaki güncel malikin kim olduğunu mutlaka eşleştirin.

Müteahhide düşen dairelerde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhidin payını hangi aşamada devralacağını belirler; bazı sözleşmelerde bu devir inşaatın ilerleme seviyesine bağlanır. Sözleşmenin ilgili maddelerini, tapu kaydını ve inşaatın mevcut durumunu birlikte değerlendirmek gerekir.

Arsa sahibinden alırken, satıcının vergi durumu size doğrudan bir maliyet yaratmasa da satış takvimini etkileyebilir. Tapu tarihini konuşurken bu konuyu açıkça sormak, son anda yaşanabilecek ertelemelerin önüne geçer.

036306 kapsamındaki projelerde tapu harcı istisnası var mı?

6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi, Kanun kapsamında yapılan uygulamalar sonucunda ortaya çıkan yeni yapıların; işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İdare ve GYO'lar tarafından gerçekleştirilen ilk satışını, devrini, tescilini ve ipotek tesisini noter harcı, tapu harcı, döner sermaye ücreti ve damga vergisi gibi kalemlerden istisna tutuyor.

Aynı madde, yeni yapıların malike, müteahhide ve en az bir yıldır riskli yapıyı kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak kullanan kişilere ilk satışını da istisna kapsamında sayıyor. Normal bir satışta tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alındığı için bu istisna önemli bir tutara karşılık gelebilir. Projenin Kanun kapsamında olduğunu gösteren belgelerle istisnanın uygulanıp uygulanmayacağını tapu randevusundan önce teyit ettirin.

İstisna belirli işlemlerle sınırlı. Örneğin dönüşüm sonrası daireyi müteahhitten satın alan kişinin birkaç yıl sonra bu daireyi başka birine satması, Kanun'daki ilk satış istisnası kapsamında değildir; bu sonraki satışta harç genel hükümlere göre alınır.

Projenin Kanun kapsamında olup olmadığını anlamak için riskli yapı tespit raporunu ve eski binanın tapu kaydındaki beyanı sormak iyi bir başlangıçtır. Her yeni bina dönüşüm kapsamında yapılmış değildir; bazı binalar maliklerin kendi aralarındaki anlaşmayla, 6306 sayılı Kanun dışında da yenilenebiliyor.

04Kredi kullanacaksanız enerji sınıfı neden önemli?

BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla konut kredilerinde birinci el ve ikinci el ayrımı kaldırıldı. Kullanılabilecek azami kredi oranı artık konutun değerine ve enerji kimlik belgesindeki sınıfa göre belirleniyor. Aynı değerdeki konutlarda A–B sınıfı, düşük sınıflara göre daha yüksek oranda kredi imkânı tanıyor.

Yeni binanın enerji kimlik belgesini ve sınıfını satış görüşmesinin başında isteyin; bankanın değerleme raporunda da bu bilgi yer alacak. Tapu günü geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesinin bulunması ise Afet Sigortaları Kanunu'na göre tescil işleminin şartı.

Teslim aldığınız daire için zorunlu deprem sigortası poliçesinin adınıza düzenlendiğinden ve tapu tarihinde geçerli olduğundan emin olun. Bankanız kredi sürecinde ayrıca konut sigortası da isteyebilir.

05Yeni binanın kalitesini nasıl kontrol edersiniz?

Yeni bir binanın kalitesini yalnızca dairenin içinden anlamak zordur. Ofisimizde dönüşüm binalarından alım yapacak müşterilerimize, imzadan önce aşağıdaki belgeleri ve bilgileri görmelerini öneriyoruz.

Belgeler kadar dairenin kendisini de dikkatle incelemek gerekir. Teslim sırasında kapı ve pencere doğramaları, ıslak hacimler, tesisat bağlantıları ve ortak alanlardaki eksikler yazılı olarak not edilmeli; yazılı olmayan eksiklerin sonradan giderilmesini sağlamak zorlaşabilir.

• Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje; dairenin projeyle uyumu
• Yapı denetim kuruluşunun adı ve iletişim bilgisi
• Yapı kullanma izin belgesi veya alınacağı tarih
• Teslim tutanağı ve yazılı eksik iş listesi
• Yönetim planı, aidat tutarı ve ortak alanların durumu
• Otopark, depo gibi eklentilerin tapuda veya yönetim planında nasıl tanımlandığı

06Ödemeyi güvenli nasıl yaparsınız?

Yeni binalarda satış çoğu zaman önce bir ön sözleşme ve kaporayla başlar. Kapora ve ön ödemelerin hangi koşulla iade edileceğini yazılı hale getirin; tapu devri olmadan büyük tutarlı ödeme yapmaktan kaçının.

1 Aralık 2026'dan itibaren taşınmaz satışlarında nakit, havale veya EFT ile ödenen satış bedeli Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden aktarılacak ve tapu devri tamamlanınca satıcıya geçecek. Tapu tarihiniz bu tarihten sonraysa ödeme planınızı yeni sisteme göre yapın.

Kapora yerine güvence amaçlı bir satış vaadi sözleşmesi düşünülüyorsa, bu sözleşmenin noterde düzenlenmesi ve tapuya şerh verilmesi gibi seçenekleri bir hukukçuyla değerlendirin.

Ön sözleşmede teslim tarihi, gecikme halinde ne olacağı ve dairenin hangi durumda teslim edileceği açıkça yazılmalı. Bu maddeleri imzadan önce bir kontrol listesiyle gözden geçirmenizi öneriyoruz.