Evimi Şimdi mi Satmalıyım? 2026 Sonbaharında Veriler Ne Diyor?

012026 sonbaharında resmi veriler ne söylüyor?

Ev satma kararı çoğu zaman komşudan duyulan bir satış fiyatıyla ya da sosyal medyadaki yorumlarla şekilleniyor. Oysa her ay yayımlanan resmi veriler, piyasanın yönünü çok daha sakin bir şekilde gösteriyor. Aşağıdaki tablo, bu yazının yayımlandığı tarihte erişilebilen en güncel rakamları bir araya getiriyor.

Rakamları okurken şunu unutmayın: Bu veriler Türkiye ve İstanbul geneline ait. Göztepe'deki bir dairenin ya da Suadiye'deki bir dubleksin değeri; binanın yaşına, dönüşüm durumuna, cepheye ve kata göre bu ortalamalardan belirgin şekilde ayrışabilir.

02Konut fiyatları artıyor mu, düşüyor mu?

İkisi de doğru, hangi ölçüye baktığınıza bağlı. TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi Türkiye genelinde fiyatların bir yılda nominal olarak yüzde 23 arttığını, enflasyondan arındırıldığında ise yüzde 6,5 gerilediğini gösteriyor. İstanbul'daki yıllık artış yüzde 26,3 ile ülke ortalamasının üzerinde, ancak Eylül'de yüzde 29,73 olarak açıklanan yıllık enflasyonun altında.

Satıcı açısından bunun anlamı şu: Evinizin TL karşılığı büyük ihtimalle bir yıl öncesinden yüksek, ancak bu artış genel fiyat artışını tam karşılamıyor. Bu yüzden “biraz daha beklersem çok daha yükseğe satarım” beklentisi, reel değer açısından her zaman gerçekleşmeyebilir.

Reel ve nominal ayrımı, satıştan gelecek parayla yeniden ev alacak ev sahipleri için daha az belirleyicidir; çünkü satıp aynı piyasada yeniden alan biri iki tarafta da benzer koşullarla karşılaşır. Parayı konut dışı bir alanda değerlendirmeyi düşünen satıcı içinse evin değerindeki reel değişim ile alternatifin getirisi arasındaki karşılaştırma kararın merkezindedir. Bu kişisel bir finansal karar olduğundan gerektiğinde bir finans uzmanından destek almanızı öneririz.

03Satışlar azalırken alıcılar kimler?

Ağustos 2026'da toplam satışlar bir yıl öncesine göre geriledi; en sert düşüş ikinci el konutlarda yaşandı. Buna karşılık ipotekli, yani krediyle yapılan satışlar arttı. Politika faizinin yüzde 37'de tutulduğu bir dönemde bile kredili alıcının payının büyümesi, finansman koşullarının alıcı kararlarında yeniden önemli hale geldiğini düşündürüyor.

BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla, kullanılabilecek kredi oranı artık konutun değerine ve enerji sınıfına göre belirleniyor; değer yükseldikçe oran düşüyor. Değeri yüksek konutlarda alıcıların önemli bir kısmının güçlü bir peşinatla gelmesi bu yüzden şaşırtıcı değil. Satıcı için pratik sonuç: Fiyatı belirlerken alıcınızın kredi ve peşinat kapasitesini de hesaba katmak.

Kiralık piyasada ise tablo farklı. TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi İstanbul'da yıllık yüzde 34,5 artışla konut fiyatlarındaki artışın önünde ilerliyor. Evini kirada tutan bir malik için bu, kira gelirinin konut değerinden daha hızlı büyüdüğü bir dönem anlamına geliyor; ancak mevcut kiracılarda artış TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlı olduğu için fark ancak yeni sözleşmelerde hissediliyor.

04Satışı ertelemek neyi değiştirir?

Beklemenin de satmanın da maliyeti ve getirisi var. Kararı kolaylaştırmak için aşağıdaki tabloyu kendi durumunuza göre doldurmanızı öneriyoruz. Burada amaç bir tahmin yapmak değil, gözden kaçabilecek kalemleri görünür kılmak.

Tabloyu doldururken her satıra kendi rakamınızı yazın: aylık kira, yıllık emlak vergisi, aidat ve varsa bakım-onarım giderleri. Rakamlar yan yana geldiğinde beklemenin size gerçekte neye mal olduğunu görmek kolaylaşıyor.

05Satış kararını netleştiren 5 soru

Ofisimize satış fikriyle gelen ev sahiplerine fiyat konuşmadan önce birkaç soru soruyoruz. Bu soruların cevabı netleştiğinde, zamanlama sorusu da büyük ölçüde kendiliğinden cevaplanıyor.

Örneğin satıştan gelecek parayla aynı semtte daha büyük bir eve geçmeyi planlayan bir aile için asıl soru “şimdi mi satmalıyım” değil, “iki işlemi aynı anda nasıl planlarım” olur. Bu durumda alım ve satım takvimini birlikte kurmak, piyasanın yönünden daha belirleyicidir.

• Satıştan gelecek parayı ne için kullanacaksınız: başka bir ev, borç kapatma, birikim?
• Yeni ev alacaksanız, iki işlemi aynı takvime sığdırabilir misiniz?
• Binanız riskli yapı tespiti ya da dönüşüm gündeminde mi?
• Ev kiracılı mı, boş mu? Kiracının durumu satış süresini etkiler mi?
• Değer artış kazancı açısından edinim tarihinizden bu yana 5 yıl doldu mu?

06Satmaya karar verirseniz ilk adımlar neler?

İlk adım, evin bugünkü piyasa değerini bölgedeki gerçek satış ve ilan verileriyle karşılaştırarak belirlemek. Göztepe, Erenköy, Caddebostan ve Suadiye'de aynı caddede bile bina yaşı ve dönüşüm durumu fiyatı ciddi şekilde değiştirebiliyor; bu yüzden genel ortalamalar yerine güncel bölge verisini ofisimizden istemenizi öneriyoruz.

İkinci adım belgeler: Tapu bilgileri, geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi (tapu müdürlükleri bu poliçe olmadan işlem yapmıyor), varsa enerji kimlik belgesi ve yapı kullanma izin belgesi. Üçüncü adım ise ilanın e-Devlet üzerinden doğrulanması; Elektronik İlan Doğrulama Sistemi yetkisi verilmeden ilanlar yayımlanamıyor.

Son olarak takvime bakın: Tapu tarihi 1 Aralık 2026'dan sonraya kalan satışlarda ödeme Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılacak. Binanız riskli yapı sürecindeyse, İstanbul'daki Yarısı Bizden desteği için riskli yapı ilanının 31 Aralık 2026'ya kadar yapılmış olması gerekiyor. Bu tarihler satış kararını aceleye getirmek için değil, planı doğru kurmak için önemli.