İkinci El Konut Satışları Eylül'de %15,3 Düştü: Evini Satan Ne Yapmalı?

01Eylül 2026'da konut satışlarında ne oldu?

TÜİK, Eylül 2026 konut satış istatistiklerini 16 Ekim 2026'da açıkladı. Tablo net: Toplam satış azalırken yeni konut satışları arttı, ikinci el satışlar ise belirgin şekilde geriledi. İkinci el satışların toplam içindeki payı %63,8'e indi.

Yılın ilk dokuz ayına bakınca da eğilim aynı. Ocak–Eylül döneminde ikinci el satışlar %10 azalırken ilk el satışlar neredeyse yerinde saydı (%0,6 düşüş).

02Konut fiyatları ne durumda?

TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi'ne göre Eylül 2026'da konut fiyatları Türkiye genelinde yıllık %22,3 arttı; ancak enflasyondan arındırıldığında %5,7 düştü. İstanbul'da yıllık artış %26,8 ile ülkenin en yükseği, aylık artış ise %2,0 oldu.

Bu iki veri birlikte okunduğunda şunu söylüyor: Fiyatlar rakam olarak yükselmeye devam ediyor ama alıcının cebindeki paraya göre ev pahalanmıyor, hatta ucuzluyor. Alıcı acele etmiyor, seçici davranıyor ve pazarlık payı arıyor. Bu ortamda bölgenin üzerinde fiyatlanan ikinci el daireler uzun süre ilanda kalabiliyor.

03Alıcı neden yeni konuta yöneliyor?

Yeni projelerin bir kısmı vadeli ödeme ve kampanyalarla alıcıya ulaşıyor; deprem sonrası yeni binaya duyulan güven de talebi destekliyor. Kredi tarafında da durum değişti: BDDK'nın 29 Ocak 2026 kararıyla kredi oranlarında yeni ve ikinci el ayrımı kalktı, ancak oranlar konutun değerine ve enerji sınıfına bağlandı.

İpotekli satışların artması, alıcıların önemli bir kısmının kredi kullandığını gösteriyor. Kredili alıcıya satarken ekspertiz değeri ve enerji kimlik belgesi belirleyici oluyor; ayrıntıları Alıcı Konut Kredisi Kullanacaksa Satıcı Neye Dikkat Etmeli? yazımızda anlattık.

04İkinci el evin yeni konuta karşı güçlü yanları neler?

Yeni konutla aynı alıcıya hitap ediyorsanız, ilanınızda ve görüşmelerde ikinci elin avantajlarını açıkça anlatmanız gerekir. Bağdat Caddesi hattında alıcıların sıkça sorduğu konular bunlar:

• Hemen teslim: Alıcı inşaatın bitmesini beklemeden taşınabilir.
• Gördüğünü alır: Işık, manzara, komşuluk ve bina yönetimi bugünden görülebilir.
• Yerleşik konum: Okula, sahile, çarşıya ve raylı sisteme yakın, oturmuş semtler.
• Genişlik: Eski binalardaki daireler çoğu zaman aynı fiyattaki yeni dairelerden daha geniş.
• Belli giderler: Aidat, ısınma ve bakım masrafları bilinir, sürpriz azdır.

05Fiyatı nasıl kurmalı?

Alıcının az olduğu bir piyasada ilk haftalar çok değerlidir. İlan yayına girdiğinde en çok ilgiyi ilk günlerde alır; fiyat bölgenin belirgin şekilde üzerindeyse bu ilgi boşa gider, sonradan yapılan indirimler de alıcıda “neden satılmıyor?” sorusunu doğurur.

Fiyatı belirlerken ilanlardaki istenen rakamlara değil, aynı bölgede son aylarda gerçekten satılan benzer dairelere bakın. Satış zamanlamasını resmi verilerle tarttığımız Evimi Şimdi mi Satmalıyım? yazımız da karar vermenize yardımcı olabilir.

06Satışa çıkmadan önce hazırlık listesi

Belgeleri baştan hazır olan ev, hem alıcıya güven verir hem de tapu günü sürprizleri önler. 1 Aralık 2026'dan sonra tapuya girecek satışlarda ödeme Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılacak; takvimi Tapuda Güvenli Ödeme yazımızda bulabilirsiniz.

• Tapu kaydınızı, varsa ipotek ve şerhleri e-Devlet'ten kontrol edin.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçenizi ve enerji kimlik belgenizi hazırlayın.
• Yapı kullanma izni (iskân) ve kat mülkiyeti durumunu öğrenin.
• Aidat ve ortak gider borcu olmadığını gösteren yönetim yazısını alın.
• Küçük onarımları yapın, evi toplu ve aydınlık şekilde fotoğraflatın.